Тбилиси или Батуми: где покупать под аренду
Вопрос «Тбилиси или Батуми» звучит почти в каждой первой консультации. Правильного ответа нет: это два разных бизнеса, и выбирать нужно не по красоте города, а по тому, сколько внимания вы готовы уделять объекту.
Батуми: сезон, поток, высокая ставка
Батуми живёт туризмом. Летом квартира у моря сдаётся посуточно по ставке, которая в Тбилиси кажется фантастикой. Но сезон короткий, и с октября по апрель поток резко падает.
Что это значит на практике. Годовая доходность считается не по июльской ставке, а по средней загрузке за двенадцать месяцев. Объект, который летом приносит по 70 долларов за ночь, может дать вполне обычную годовую цифру, если зимой стоит пустым.
Вход дешевле. Студия в новостройке у моря начинается примерно от 60 тысяч долларов. Порог входа ниже, чем в Тбилиси, и это главный аргумент для первой инвестиции.
Риски. Высокая конкуренция: новых башен строится много, и в некоторых домах сотни одинаковых студий выходят на рынок одновременно. Ставка в таком доме падает. Смотреть надо не только на свою квартиру, но и на то, сколько похожих будет рядом через год.
Тбилиси: ровный год, длинная аренда
Тбилиси сдаётся круглый год. Основной арендатор - не турист, а человек, который здесь живёт: релокант, студент, сотрудник компании. Договоры на полгода и год, меньше уборок, меньше нервов.
Ставка ниже, стабильность выше. Пиков, как в Батуми летом, здесь не бывает, но и мёртвого сезона тоже. Для человека, который не хочет заниматься объектом каждый день, это решающий фактор.
Вход дороже. Приличная двухкомнатная в районе, который реально сдаётся, стоит от 100-120 тысяч долларов. За меньшие деньги в Тбилиси покупают либо далеко, либо в домах, которые сложно рекомендовать.
Район решает всё. Разница в ставке между Ваке и спальным районом в двадцати минутах езды больше, чем разница в цене покупки. Это ровно та ситуация, когда переплата за локацию окупается.
Сравнение в одной таблице
| Батуми | Тбилиси | |
|---|---|---|
| Тип аренды | посуточная | долгосрочная |
| Сезонность | сильная | почти нет |
| Порог входа | от $60 000 | от $100 000 |
| Управление | требует внимания | почти не требует |
| Главный риск | переизбыток похожих квартир | ошибка с районом |
Как выбирают наши клиенты
Если объект покупается как первая инвестиция и есть время им заниматься - чаще Батуми. Если это второй объект, деньги должны работать спокойно, и владелец живёт в другой стране - почти всегда Тбилиси.
Есть и третий сценарий, который мы предлагаем чаще, чем кажется: не покупать сейчас вовсе. Если бюджет на границе, а район хочется хороший, разумнее подождать полгода, чем купить компромисс, который потом трудно продать.