რამდენს იძლევა რეალურად ბინა საქართველოში
დეველოპერებს უყვართ ფრაზა „წლიური 12%-მდე“. ის მოგონილი არ არის, მაგრამ იდეალურ სცენარზეა გათვლილი: სრული დატვირთვა, მაქსიმალური განაკვეთი, ნულოვანი ხარჯები. ცხოვრებაში ასე არ ხდება. განვიხილოთ, როგორ ითვლება პატიოსნად.
ფორმულა, რომელსაც ვიყენებთ
წლიური შემოსავლიანობა = (თვიური განაკვეთი × დატვირთული თვეები − წლიური ხარჯები) ÷ შესვლის სრული ღირებულება.
აქ ორი სიტყვაა მთავარი: დატვირთვა და შესვლის სრული ღირებულება. სწორედ ისინი გამოტოვდება ხოლმე სარეკლამო გათვლებში.
მაგალითი: სტუდიო ბათუმში
ავიღოთ რეალური ციფრები ზღვისპირა ობიექტზე.
- ბინის ფასი: 68 000 $
- რემონტი და ავეჯი: 12 000 $
- შესვლის სრული ღირებულება: 80 000 $
შემოსავალი დღიური გაქირავებით:
- საშუალო განაკვეთი ღამეში წლის განმავლობაში: 45 $
- რეალური დატვირთვა: 55% (დაახლოებით 200 ღამე)
- მთლიანი წლიური შემოსავალი: 9 000 $
ახლა ხარჯები, რომლებზეც პრეზენტაციებში არ წერენ:
- მმართველი კომპანიის საკომისიო (20%): 1 800 $
- კომუნალური და ინტერნეტი: 700 $
- დასუფთავება და სახარჯი მასალები: 900 $
- ავეჯისა და ტექნიკის ცვეთა: 500 $
- გადასახადი ქირის შემოსავალზე: დაახლოებით 450 $
სულ ხარჯები: 4 350 $. წმინდა შემოსავალი: 4 650 $.
შემოსავლიანობა: წლიური 5,8% შესვლის სრული ღირებულებიდან. არა 12%, მაგრამ არც ცუდია აქტივისთვის, რომელიც ამავდროულად ძვირდება.
მაგალითი: ორთახიანი თბილისში
- ბინის ფასი: 135 000 $
- რემონტი და ავეჯი: 15 000 $
- შესვლის სრული ღირებულება: 150 000 $
- გრძელვადიანი ქირა: 900 $ თვეში
- დატვირთვა: 11 თვე 12-დან
- მთლიანი შემოსავალი: 9 900 $
- ხარჯები (გადასახადი, წვრილი რემონტი, უქმე პერიოდი): დაახლოებით 1 400 $
- წმინდა შემოსავალი: 8 500 $
შემოსავლიანობა: წლიური 5,7%. ციფრი თითქმის იგივეა, მაგრამ გაცილებით ნაკლები ძალისხმევით მიღებული.
რა მოქმედებს შედეგზე ყველაზე ძლიერად
დატვირთვა და არა განაკვეთი. განაკვეთის 10%-ით აწევა რთულია, დატვირთვის 20%-ის დაკარგვა წარუმატებელი ლოკაციის გამო კი - ადვილი. ჩვენ ყოველთვის ვუყურებთ კონკურენციას სამასმეტრიან რადიუსში.
რემონტის ხარისხი. დღიურ გაქირავებაში სხვაობა „უბრალოდ სუფთასა“ და „გადასაღებად საინტერესოს“ შორის განაკვეთს 15-25%-ით ზრდის და შეფასებების ხარჯზე დატვირთვასაც ასწევს.
ვინ მართავს. მმართველი კომპანია შემოსავლის მეხუთედს იღებს, მაგრამ სხვა ქვეყნიდან დამოუკიდებელი მართვა თითქმის ყოველთვის უქმე კვირეებით მთავრდება, რომლებიც საკომისიოზე ძვირი უჯდება მფლობელს.
რა უნდა დაიმახსოვროთ
რეალისტური ორიენტირი საქართველოში დღეს არის წლიური 5-დან 9%-მდე წმინდა შემოსავალი, ქალაქის, ობიექტისა და მმართველის მიხედვით. ყველაფერი, რაც ამაზე მეტს გპირდებათ დეტალური გათვლის გარეშე, ორჯერ გადასამოწმებელია.
ჩვენ ამ ცხრილს ყოველ ობიექტზე ყიდვამდე ვადგენთ და კლიენტს ორივე სცენარს ვაჩვენებთ: ოპტიმისტურსა და კონსერვატიულს. გადაწყვეტილება კონსერვატიულით მიიღება.